פנים העיר, פנים חדשות: פרדי רובינסון והדור הבא של ההתחדשות העירונית כששכונות ותיקות הופכות למוקד ההשקעה החדש

במשך שנים התנהלה מדיניות התכנון והפיתוח בישראל על פי נוסחה פשוטה למדי: שכונות חדשות מוקמות בשולי הערים, קרקעות פנויות מנצלות את יתרון הגודל, ותשתיות ציבוריות מגיעות (או לא) בשלבים. אך בשנים האחרונות, מגמה הפוכה מתחילה לבסס את עצמה: המעבר מהיקף אל עומק, מתכנון חוץ לפיתוח פנים. לא עוד רק הרחבת גבולות אלא חזרה פנימה, לשכונות הוותיקות, לרחובות העירוניים הישנים, למתחמים שנבנו לפני עשרות שנים וכבר אינם מותאמים לצרכים של המאה ה־21.

למה המודל הישן כבר לא עובד?

מדינת ישראל ממשיכה לצמוח בקצב דמוגרפי מהיר, אבל משאב הקרקע הפנוי הולך ומצטמצם, בעיקר באזורים המבוקשים במרכז ובצפון. התפיסה של "בנייה על קרקע חקלאית בשולי העיר" עדיין קיימת, אך ההבנה שמדובר בפתרון מוגבל, יקרה ולעיתים בלתי ישימה – הפכה כבר לקונצנזוס במערכת התכנון.

פרויקטים שנמצאים בשוליים הגיאוגרפיים של העיר דורשים לעיתים קרובות הקמה יקרה של תשתיות חדשות: כבישים, מים, ביוב, בתי ספר, תחבורה ציבורית. בפועל, הם יוצרים עומס על מערכות עירוניות מבלי לתרום לחיזוק העיר עצמה.

חוזרים פנימה: הרחוב העירוני כעוגן

בתוך הערים, לעומת זאת, קיים היצע משמעותי של קרקעות "פנימיות": בניינים בני קומה או שתיים, שנבנו בעשורים קודמים, אינם עומדים בתקנים מודרניים, ולעיתים אף מסכנים את דייריהם מבחינה פיזית. אלה אינם שטחים ריקים, אלא מרחבים פעילים, אך כאלו שהפוטנציאל העירוני שלהם טרם מומש.

המעבר לתכנון "פנימי" מביא איתו גם שינוי תפיסתי: מהנדסת עירייה אינה מתכננת עוד שכונה על שטח ריק, אלא מתחם שיש בו דיירים, צרכים, היסטוריה עירונית ולעיתים גם התנגדויות. הפיתוח הופך מורכב יותר, אך גם מדויק יותר.

פינוי־בינוי בעומק העיר – לא רק פתרון דיור

המונח "התחדשות עירונית" כבר מזמן חורג מעבר לפינוי בניין ישן והקמת מגדל חדש. היום, פרויקטים מסוג זה נבחנים גם לפי התרומה שלהם למרקם העירוני כולו: תוספת מבני ציבור, קישוריות תחבורתית, עירוב שימושים, חיבור לרחוב, שילוב של מסחר מקומי ושירותים חיוניים.

היזמים עצמם, שבעבר חיפשו בעיקר קרקעות פנויות עם רווח מיידי, החלו להבין את הפוטנציאל הטמון בפרויקטים בלב העיר, לא רק מבחינה נדל"נית, אלא גם כתוצאה מהעדפה רגולטורית ותמיכה מוניציפלית.

השחקנים שמשנים כיוון

בשנים האחרונות, גם קבוצות יזמות גדולות החלו להזיז את כובד המשקל מהשוליים אל הפנים. כך למשל, חברת לנדקו נדל״ן מקבוצת רסידו, שבבעלות איש העסקים פרדי רובינסון, מקדמת היום פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות ותיקות כמו עכו, לוד, אשקלון וכו', כשחלקם כוללים גם עירוב שימושים, מוסדות ציבור ושירותים קהילתיים.

הגישה של פרדי רובינסון מכוונת ליצירת שכונות חיות, פעילות, מתפקדות – ולא מתחמי מגורים בלבד. השינוי אינו רק בפרוגרמה התכנונית, אלא גם בצורת העבודה: התמודדות עם דיירים קיימים, עבודה מדורגת בשטח מאוכלס, ותיאום הדוק עם רשויות מקומיות.

לא פתרון מהיר – אבל פתרון יציב

פיתוח פנים־עירוני, בייחוד בפרויקטים של פינוי־בינוי, אינו פשוט ואינו קצר. הוא מחייב ניהול רב־שכבתי: חברתי, תכנוני, משפטי וכלכלי. אך דווקא בשל כך, פרויקטים שמתוכננים היטב מצליחים להניח תשתית לעירוניות אמיתית, לא רק מגורים, אלא קהילה, שירותים, תשתיות, תחבורה ותעסוקה.

ערים שאינן משקיעות במרקם הפנימי שלהן מסתכנות ביצירת טבעת חיצונית מבוססת סביב גרעין הולך ונחלש. לעומת זאת, השקעה חוזרת במרכז העירוני מייצרת חיזוק כולל, לא רק פיזי אלא גם כלכלי, חברתי וסביבתי.

בין מגמה ליישום

גם אם המגמה כבר ברורה, הדרך ארוכה: פרויקטים שנמצאים היום בשלבים תכנוניים ייכנסו לביצוע רק בעוד מספר שנים. אך עצם השינוי בתפיסה, ממדיניות הרחבה אל מדיניות התחדשות, כבר נותן את אותותיו: בשיח התכנוני, בהחלטות המוניציפליות, ובהתנהלות של גופים פרטיים.

המהלך השקט של פיתוח מתוך הרקמה העירונית (ולא מחוץ לה) עשוי להפוך בשנים הקרובות לציר המרכזי של התכנון העירוני בישראל.